賃貸アパート契約更新時に値上げの通知が来た時に確認する3つの要件

出産して少しは育児リズムにもようやく慣れ始めてきた頃に違うミッションはすぐに始まってしまうものですね、今回は賃貸契約を結んでいるアパートの不動産会社から契約更新時の通知書に家賃が3000円値上がっていたお話です。

月に2000円あれば粉ミルク1缶買えるくらいに金額は大きく、年間で24000円、契約更新後は2年間継続されてしまうため、2年間で約48000円、それに加えて強制的に契約を結んだ際に併せて契約させられた家賃保証の料金も家賃が上がってしまうため自ずと家賃保証の費用も上がってしまいます。

そして契約更新の書面の書き方もこれに同意して契約更新を完了とする~の様な感じで書かれてしまっているので尚の事こちら側が有無を言わさず同意しなければならないように錯覚してしまいます。

お金に余裕があるのであればすんなり受け入れてしまえばそれまでですが、私自身少しでも浮かせれる部分は浮かせたいためちょっと今回はグズってみました。

契約更新時に家賃の値上がりがあったらまずは契約書を見直す。

忙しいときに大変かもしれませんが2年間で48000円は痛すぎるので改めて賃貸契約を結んだ際の契約事項を再度確認してみましょう。契約をするときはホイホイ何も見ないで私は契約しちゃった部分が多かったのでいざ読み直してみると細かい字でずらずら書かれていて一人で感心してましたw

見直してみても特に契約更新時に賃借人は絶対に条件に応じなければならない等の特記事項などが無かったのでこれを拒否したところで、いきなり不動産会社や大家さんから出て行け!と言われることはないようです。

借地借家法に基づく見解

実は私がまだ学生の頃に一人暮らしを始めた時にも同じようなケースなどでトラブルがあり、警察まで来てしまった経験があります。

その時は、家賃は隣の家の大家さんへ直接家賃を持っていく方法で支払っていたのですが給与の関係で支払日から2日遅れてしまう、と前もって1週間前に電話をして了承を得ていたのですが相手がおじいちゃんなので忘れていたようで支払日から翌日の朝にいきなりチャイムを連打で(老人とは思えないような連打力w)50回位鳴らされたのかな?それでドアをドンドン叩いて(叩きまくって)最後はドアノブを思いっきりガチャガチャ1分間程度開けようとして、しずかになったのを見計らって、不動産会社へ怖くて連絡したのですがどうもあまり大家さんの素性を知らないようであんまり気にするな程度で切られてしまいました。

名も名乗らずにそんな事をされたら誰だって怖くなりますよね・・さすがに警察に電話をしたらすぐに来てもらったのですが、やっていたのは大家さんだったことにびっくり。

1回ならいいんですがその後もやめてくださいとお願いしても違うことで数回続いたりして結局出ていきました。

大分ズレてしまいました、すみません。

不動産を仲介して、または大家さんと直接は少ないかもしれませんが賃貸契約を交わした際に”借地借家法”という法律を基にお互いにトラブルが無いようにする法律が定められています。

【借地借家法】の中の第三十二条に、借賃増減請求権(賃料増額請求、賃料減額請求)があります。

借賃増減請求権
・建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

・建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

・建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

つまり、

土地や建物の税金やその他負担の増減

(土地の固定資産税及び都市計画税、水利地益税や建物及び敷地に要する必要経費等)

・土地、建物の価格の上昇や低下

(建造物の価格やその敷地の価格の変動)

・その他の経済事情の変動

(物価の変動や、為替変動、労働賃金の変動等の経済状況による変動による増減)

のいずれかが近隣の類似建物と比べ賃料が不相当構成要件を満たさない限りは借賃増減請求権(賃料増額請求、賃料減額請求)を行使することが出来ないので勝手に家賃を値上げしてはいけない事になっています。

あくまで自分一人で土地の鑑定をすることは不可能であり、万が一する事になると数十万程度の費用がかかってしまう為、この時点で調べる場合は不動産サイト等を使用して近隣にあるアパートの家賃をピックアップして保管しておきましょう。

勿論築年数など様々な部分で鑑定額が異なってきますのであくまで他の物件との参考資料程度です。

不動産または大家さんへの交渉

お金に余裕があるのであれば当然交渉をする必要は無いと思います。

交渉というよりも、相談の様な形で直接赴くか、電話、などの連絡手段でお願いをしましょう。

決して前述の請求権を会話に出す必要はありません。

あくまでお願いをする気持ちで優しく思いを伝えてみましょう。

何故あなたは家賃の値上がりを嫌がるのでしょうか?結局はこの思いを素直な気持ちで相手に伝えればいいのです。

今回の家賃値上げに関しては、電話で担当の方へ繋いでもらい現状の家賃を維持していただきたいと思ったことと、予めほぼ同一内容の物件が安かったこと、十分に稼働率が100%の現状で利回りが下がっている様子が無いことその他諸々をお伝えさせていただき、折り返しの電話で無事次回更新の際も現状維持していただけました。

万が一、お願いの電話で断られた場合

万が一、断られた場合でも更新日まではもう少し時間があるので違う担当または上司へ繋いでもらいもう一度お願いしてみましょう。

拉致があかない場合は、調停で第3者を挟んで話し合うか、借地借家法に基づき増減理由を証明して裁判官に判断を委ねるしかありません。

実は私も以前、同様に最初の電話でのお願いでお互いの意見が分かれてしまい、大家さんと調停で話し合い、構成要件などを伝えて無事家賃の値上がりは防ぐことが出来ました。

不動産会社が相手だとだいぶ話が分かっていただけると思うのですが大家さんが相手だとかなり個人的な感情で対応されるため法律云々は関係ない状態になって面倒臭いです。

家賃の値上げはちょっと厳しいです。。→じゃあ今月で出ていくしかないから出ていってね。

さすがにいきなりはお金がかかるので厳しいです。。→じゃあ値上げに納得しろ。

それは無理なので現状の家賃分はお支払いします。→納得しないなら受け取らない。

!?!?1?1?!?!?すみません調停で第3者交えて話し合いましょう→ホントにそれでいいのね?こっちは色々なコネがあるからいいけど、アンタみたいなのはどうにでも出来るよ?

もはや法律で解決という終着点ではないレベルに発展していきます。

以下は私が取った行動なので行動に責任を取りかねます。あくまでご自分が同じような立場にあった際は専門家へ相談してください。

・取り敢えず焦らず同意のサインをせず無料相談出来る弁護士に相談しにいく。(契約書類など重要な書類は持っていきましょう)

・電話などで家賃値上げの拒否をしても証拠に残らないため、ボイスレコーダーで会話を記録したり、特定記録付きの内容証明郵便でしっかり自分の拒否意思と既存の家賃を支払う旨を相手に伝えましょう。

・賃貸契約のテンプレ文書には、家賃の支払いが2ヶ月滞納した場合は催告の上契約を解除されてしまうので、大家さんが家賃を受け取ってもらわない場合は、既存の家賃を法務省へ供託しなければなりません(かなり面倒です)供託することにより、滞納した扱いにはならないのでこれを理由に契約解除をされることはなくなります。供託方法はこちらを参考にしてください。-法務省さん 供託手続きより

・基本的には向こうから勝手に調停から裁判まで準備してくれるのでしっかり既存の家賃を支払っていれば物事が進んでくれるのであとは裁判所や調停委員に委ねてしまった方が楽です。

私はとにかく第3者を交えて話し合いをしたかったので大家さんに調停を頼みました。

結局私自身一方的な値上がりよりも理由があるのであれば納得して値上がり後の家賃を支払いたいのですがさすがに頭ごなしに決めつけられては納得がいきませんでした。

平和に解決できれば世の中ここまで荒れない・・・

賃貸契約の一部には、甲乙互いに相手方に対する脅迫的な言動または暴力を用いる行為をしない。と書いてあっても刑法の脅迫罪の構成要件はとても被害届を出すのが難しく警察へボイスレコーダーのいくつかの会話を聞かせて相談しても、随分乱暴な言葉なのは確かだねぇ・・で終わったりでなかなか平和的な解決は難しいです。

万が一民事調停や、訴訟になり判決で家賃の値上げが認められた場合には供託をしていても遡及して値上がった金額分を利息をつけて支払わなければなりません。

なかなか難しいお話ですが、出来る限り当事者間で気持ちよく解決を図りたいですね。

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